Compte amb la lletra petita de les hipoteques!

“No t’oblidis de llegir la lletra petita”, ens aconsella aquell amic prudent que tots tenim, i al que d’alguna manera ens fa certa mandra escoltar. Però la veritat és que té raó: des del bloc de FERCO no podem deixar d’aconsellar-vos –com aquest amic prudent– que cal llegir la lletra petita, perquè sovint tanca desagradables sorpreses.

La història de la lletra petita ha tingut un trist protagonisme en la història recent de la nostra economia. Tant, que en 2011 el Parlament Europeu va aprovar una Directiva sobre drets dels consumidors en la qual instava als països a legislar sobre aquest aspecte. L’aplicació d’aquesta directiva a la nostra legislació es va fer esperar ni més ni menys que tres anys, però al juny de 2014 es va aprovar a Espanya la Llei 3/2014, que modifica la ‘Llei General de Defensa dels Consumidors’ introduint algunes millores.

La més famosa d’aquestes ‘millores’ és que es regula la mida mínima de la lletra: des de llavors, la lletra ha de tenir almenys 1,5 mm. És una millora mínima, gairebé ridícula, però que evidencia una certa sensibilitat per una preocupació compartida: la necessitat d’entendre millor els contractes.

Òbviament, la mida de lletra és un aspecte menor. El que resulta realment complicat és entendre el contingut del que estem signant, i no tant la mida en què això es plasmi en un paper. I aquí sovint hi ha més risc, com tots hem pogut comprovar en més d’una ocasió.

A finals de 2012, un Jutjat de Logroño va invalidar un contracte entre Bankia i una empresa pel seu contingut “incomprensible”. La sentència no és en absolut anecdòtica, perquè mostra una vegada més aquesta creixent sensibilitat cap a la necessitat de guanyar en transparència contractual. El contracte invalidat contenia, entre unes altres, aquesta clàusula:

“en cas que l’evolució dels tipus d’interès sigui contrària a l’esperada o que es produeixi un supòsit extraordinari que afecti als mercats, es podria reduir o fins i tot anul·lar el benefici econòmic esperat pel client”.

Aquí va un altre exemple: al setembre de 2011, un Jutjat de Bilbao anul·lava un contracte entre el Banc de Santander i un particular per entendre que “en cap moment se li va informar [al demandant] que subscrivia un contracte especulatiu i de risc, parlant sempre de cobertura, la qual cosa òbviament és entesa pel ciutadà mitjà com una espècie de segur, mai com una aposta sobre l’evolució de l’Euríbor”. El resultat és que el banc va haver de retornar 276.107 euros, a més de córrer amb les despeses del judici.

Un altre cas clar de ‘confusió contractual’ va tenir a veure amb les famoses ‘clàusules sòl’, ara ja prohibides. Es posava fi així a la clàusula, molt estesa entre els bancs, en què s’asseguraven de no haver de rebaixar els tipus d’interès a partir de cert nivell.

Les clàusules sòl s’exposaven contractualment amb redactats com aquest: “en tot cas, encara que el valor de l’índex de referència que resulti de l’aplicació sigui inferior al 2,250%, aquest valor, addicionant els punts percentuals expressats anteriorment per a cada supòsit, determinarà el ‘tipus d’interès vigent’ en el ‘període d’interès’. Igualment, el tipus aplicable a la meritació d’interessos ordinaris no podrà ser, en cap cas, superior al 15,00% nominal anual”.

 

Amb frases com aquesta, el galimaties estava assegurat i la confusió, també. Al final, el resultat sempre era el mateix: agafàvem el bolígraf i signàvem. Afortunadament, el Tribunal Suprem va ratificar la seva nul·litat al juny de 2013.

Frases similars s’utilitzen per imposar una assegurança ‘obligatòria’ com a contrapartida a la imposició d’una hipoteca, però… aquest és un altre capítol que abordarem en el seu moment des del bloc de FERCO.

I si el banc ens pagués per tenir una hipoteca?

La banca sempre guanya, diu el refrany. I és cert: per interessant que sigui el producte que ofereixi una entitat bancària, ella sempre guanyarà més. Però la situació econòmica dels últims anys ha produït un inesperat gir amb el qual, sens dubte, la banca no hi comptava. T’imagines a un banc pagant als seus clients? Doncs aquest escenari no està tan lluny. T’expliquem per què.

Com ja hem explicat en altres posts d’aquest mateix blog de Ferco, la crisi econòmica ha portat les grans institucions bancàries (amb el BCE al capdavant) a anar reduint a poc a poc els tipus d’interès. Amb això pretenien afavorir la concessió de préstecs ‘barats’, la qual cosa teòricament condueix a un major consum. A més, es desincentiva l’estalvi (perquè dóna pocs interessos). En resum: l’objectiu era que els diners fluïssin i l’economia ‘de carrer’ es beneficiés.

Fins a aquí, tot normal. El que no s’esperava és que els tipus d’interès baixessin sense límit, fins al punt d’aconseguir en algun cas taxes negatives. I, atenció! No és una exageració: fa pocs dies, el diari Expansión explicava el cas de Bankinter, que ha estat el primer banc a Espanya a pagar als seus clients per tenir una hipoteca. Ha ocorregut de forma gairebé simbòlica, però… ha ocorregut. Segons sembla, el banc encara tenia algunes hipoteques referenciades al Líbor (a 1 mes) del franc suís, i s’ha aplicat una taxa negativa del -0,85%. El resultat ha estat que els pocs clients que tenen aquesta hipoteca han rebut, en algun cas, interessos del seu banc, que els pagava per això. Després de tot… un tracte és un tracte.

Encara que el cas de Bankinter és merament simbòlic, el diari Wall Street Journalrecordava en la seva edició europea que aquest inèdita situació podria arribar a estendre’s si continua la tendència a la baixa de l’Euríbor, indicador de referència no només per a Espanya sinó per a altres països europeus.

Actualment, la majoria d’hipoteques espanyoles prenen com a referència l’Euríbor a 12 mesos, que en aquest moment està en el 0,187%. Per descomptat, estem davant un supòsit divertit i poc més, perquè la banca no pagarà mai massivament per prestar diners. No obstant això, està cada vegada més prop de la freda barrera de 0. En cas de continuar aquesta regressió, la banca entraria en territori inexplorat, i tal vegada en un terreny jurídicament conflictiu.

I encara que és veritat –com dèiem al principi– que ‘la banca sempre guanya’, recordeu quan la dació en pagament d’un pis era una quimera inassolible? Doncs bé, l’any 2011, l’Audiència de Navarra va dinamitar aquest principi que semblava inamovible… i un any més tard es va aprovar la Llei Hipotecària de Rajoy.

Així que, imagineu el que passaria si una instància judicial reconegués el dret massiu dels hipotecats a rebre interessos positius gràcies als tipus negatius? Retornar els diners prestats, sí, però comptant amb un inesperat incentiu del banc… tal vegada ho faríem amb un somriure als llavis.