Categoria: Sense categoria

Si has de signar una hipoteca, molt probablement hauràs sentit parlar de les famoses ‘clàusules sòl’, que durant anys s’han convertit en una poderosa eina de la banca. Deixant de banda els tecnicismes, en realitat el concepte resulta molt senzill: el banc ens marcava unes condicions de pagament amb un indicador concret –per exemple, l’euríbor +1%–, però a continuació ens deia en lletra petita: “si algun dia els tipus d’interès baixen de X, serà igual, perquè vostè ens pagarà almenys un 3%”.

Aquesta fórmula funcionava molt bé quan l’euríbor pujava, perquè el normal és que aquestes hipoteques tinguessin també un límit a l’alça –per exemple, mai pagaràs més d’un 7% en total–. El problema va arribar quan l’euríbor va baixar vertiginosament… perquè molts dels clients que tenien aquesta hipoteca van descobrir llavors que tenien un límit a la baixa –l’anomenada ‘clàusula sòl’–. Això significava que no podia beneficiar-se de la baixada dels tipus… I aquí començava el problema.

Això va generar una gran quantitat de conflictes i reclamacions, fins que diferents sentències van reconèixer el caràcter abusiu de la clàusula. La més important va tenir lloc el 9 de maig de 2013, quan el Tribunal Suprem la va declarar il·legal en centenars de milers de contractes. El motiu no era la clàusula en si, sinó l’opacitat dels bancs. És a dir: es va considerar que els bancs no havien estat prou clars i transparents en aquest punt en concret. A més, al setembre de 2014 una nova sentència del Suprem va reafirmar aquest criteri.

Com saber si el nostre contracte és enganyós?

Però, vigilem: al contrari del que molts creuen, la ‘clàusula sòl’ no és il·legal. El que es va considerar abusiu és la falta d’informació. Dit de forma plana: els bancs poden ‘estrènyer’ als seus clients tant com aquests acceptin, però el que no poden fer és ‘enganyar-los’.

Així que aquí està en realitat el quid de la qüestió: ens enganya el nostre banc? Com podem saber-ho?

Per a la nostra tranquil·litat, ara són pocs els contractes que inclouen aquesta clàusula –les entitats ja no volen problemes–. Però si ho féssim, el Banc d’Espanya adverteix que les entitats han d’informar de forma clara i inequívoca sobre els termes de l’acord (clicant aquí, podreu accedir a la Guia d’accés al préstec hipotecari).

Bé, i què passa si ja tenim signada una hipoteca que inclou clàusula sòl i no érem conscients? És clar que hem de lluitar per eliminar-la. L’Organització de Consumidors i Usuaris (OCU) ha estat molt bel·ligerant en aquest assumpte, i al seu web trobarem pas a pas el que he de fer. Sobretot, ens aconsellen no modificar el contracte, ja que això implicaria un pacte entre les parts.

Si preferim resoldre-ho d’una forma més diplomàtica, podem demanar a la nostra entitat un imprès per enviar una carta al director de l’entitat. En cas de no rebre resposta, demanem un full oficial de reclamacions -estan obligats a tenir-la-. Hi ha a més altres opcions, com per exemple un formulari al Banc d’Espanya.

En qualsevol cas, sempre és aconsellable deixar-se guiar pels professionals de la gestió hipotecària com FERCO GESTIÓN abans de subscriure cap contracte hipotecari nou.

Pis ben situat, zona immillorable, llest per entrar a viure, bona il·luminació, ascensor, acabats de primera… i el millor: el preu és una ganga. Temptador, no? Potser has trobat, per fi, la ganga que buscaves. Però també podria ser que hi hagi gat amagat. T’animem a considerar aquestes ofertes perquè podrien ser bones, però per si de cas, aquí van alguns consells que t’ajudaran a diferenciar una oportunitat única d’una possible estafa o d’una situació complicada.

1. No donis res per fet: és el venedor l’autèntic propietari del pis? Exigeix el títol de propietat abans de signar res. Podràs aconseguir-lo en el Registre de la Propietat. De vegades pot passar que l’immoble pertanyi a diversos propietaris, i que el teu interlocutor sigui solament un d’ells. Sabem segur que la resta de propietaris estan informats de la venda i d’acord amb les condicions? El dia de la signatura això serà imprescindible.

2. Assegura’t que està lliure de càrregues. Això és més important del que sembla: imagina’t que el propietari ha concedit a un tercer l’usdefruit (ús real) de l’habitatge. T’estalviaràs sorpreses desagradables com, per exemple, que hi hagi un embargament pendent sobre el pis o casa.

3. Desconfia de la paraula ‘ganga’. Aquesta regla no sempre és útil, és cert. Però pensa que ningú vol vendre un pis per menys del que val, així que cal ser cautelós abans de donar per bo que aquesta ‘ganga’ ho és realment.

4. Investiga. No et tallis: pregunta a algun veí sobre el pis que t’interessa. Pensa que la casuística pot ser molt extensa: Hi ha rumors d’una expropiació forçosa per al futur? Tal vegada el pis pateix algun defecte estructural? La comunitat de veïns és a punt de tirar endavant alguna reforma ambiciosa que exigirà un desemborsament important?

5. Observa l’entorn. Hi ha oferta de serveis prop del pis o casa que vols comprar? Funcionen correctament els subministraments d’electricitat o aigua? (especialment en urbanitzacions aïllades). L’accés per carretera és fàcil?

6. Té cèdula d’habitabilitat? Aquest punt és un clàssic: un pis amb molt bona pinta i un fantàstic preu… en el qual no es pot viure. El document que certifica aquesta condició essencial és la cèdula d’habitabilitat. De vegades aquest certificat no existeix perquè el propietari no ho ha gestionat, o perquè les condicions d’habitabilitat no són bones i no l’hi han concedit. Comprar un pis que no tingui aquest document es convertirà en un obstacle insalvable quan necessitis donar d’alta determinats subministraments bàsics.

7. Va passar el pis la ‘ITV’? Des de 2011, és obligatori que els pisos amb més de 50 anys d’antiguitat (si estan en ciutats de més de 25.000 habitants) passin la Inspecció Tècnica d’Edificis, una espècie de ‘ITV’ per a edificis. Aquesta antiguitat pot canviar a cada comunitat autònoma (per exemple, a Catalunya el límit són 45 anys, i Madrid té una norma pròpia que estableix el llindar en 30 anys).

8. Mai facis pagaments per avançat. Un frau habitual és cobrar una quantitat –per exemple, 5.000 o 10.000 euros– en concepte de ‘reserva’. No paguis res fins a haver-te assegurat dels punts que hem anat repassant prèviament.

9. No signis res al moment. Tots els documents –inclòs el notari– poden esperar a demà. Per molt que una presumpta ganga estigui vinculada a una compra ràpida, i per molts pretendents que tingui suposadament aquest pis/casa, ens la juguem si signem un document que no hem pogut analitzar amb calma. No et deixis pressionar: ningú, per molt persuasiu que sigui, et pot obligar a signar un document sense temps per analitzar-ho.

10. Busca assessorament. Aquest article tal vegada t’ajudi a pensar en algunes claus, però ni aquest ni cap altre article podrà substituir a un professional que t’assessori. Cerca a algú de la teva confiança abans de formalitzar la venda i t’estalviaràs disgustos.

Després de l’obertura de les seves noves oficines corporatives a Barcelona, FERCO GESTIÓN consolida la seva trajectòria com a consultora ‘Premium’ de serveis globals immobiliaris amb nous serveis i la mateixa atenció personalitzada de sempre.

D’una banda, FERCO ha consolidat el seu servei de gestió de la millor oferta financera, actuant com a intermediaris d’alta qualificació entre els clients i les entitats bancàries i de crèdit. L’objectiu és aconseguir sempre les millors condicions possibles per a cada cas, amb el plus exclusiu d’un acompanyament que perdura durant tot el procés de compra-venda.

D’altra banda, FERCO ha afegit el servei d’assessorament i consultoria en els àmbits legal i fiscal. Amb això s’aporta al client un important actiu, ja que els aspectes legals són un factor inseparable de qualsevol operació immobiliària. A més, l’assessorament fiscal permet projectar estudis personalitzats sobre el millor moment i forma per comprar, sempre tenint en compte la política d’impostos vigent a cada moment.

Addicionalment, FERCO ha activat la seva pròpia borsa de pisos i finques disponibles per a la venda. D’aquesta forma, pot posar a la disposició dels seus clients ofertes interessants amb l’aval i la garantia de confiança que suposa el segell de FERCO.

En conjunt, la nova ‘carta de serveis’ de FERCO conforma un extens ventall d’opcions caracteritzat per una oferta global. Sota el paraigües de confiança de FERCO, els clients poden obtenir informació de primera mà sobre inversions interessants i, alhora, brindar-los el millor finançament i l’assessorament legal i fiscal necessari.

La vocació de servei de FERCO es tradueix també en una major presència al mercat nacional i internacional. A més de les seves oficines a Madrid i Barcelona, l’organització ha iniciat laui captació d’oferta i demanda internacional, agilitant així la fluïdesa de les operacions i la rapidesa amb que es tanca cada operació. Això permetrà, per exemple, que clients anglesos, russos, francesos o alemanys s’interessin per ofertes d’immobles procedents de clients espanyols. El resultat és un potent circuit de sinèrgies que millora la qualitat del servei i accelera les transaccions.

FERCO Gestión acaba d’inaugurar les seves noves oficines a Barcelona, situades en ple centre de la ciutat (París, 206). Amb aquestes noves dependències, FERCO vol oferir als seus clients un entorn més confortable i millor comunicat, a pocs metres de la confluència entre l’Avinguda Diagonal i el carrer Balmes de Barcelona.

Les noves oficines, que ocupen un espai de 300 m² aproximadament, estan situades en un edifici regi modernitzat i adaptat, i respecten alguns motius clàssics de la decoració original que caracteritza els immobles tradicionals de l’Eixample barceloní, com per exemple medallons ornamentals i la distribució típica de l’arquitectura genuïna de la ciutat.

 

Amb la finalitat d’oferir el millor servei possible als seus clients, s’han habilitat espais amplis de treball, així com una confortable recepció, sòls de parquet, climatització, il·luminació natural i una agradable decoració que combina tons blancs i perla.

Així mateix, les noves oficines corporatives han estat dissenyades per crear un entorn saludable per als empleats i col·laboradors de FERCO, amb diferents àrees de treball, mobiliari ergonòmic i una vistosa terrassa que incorpora una sala de reunions professionals.

Les noves oficines de FERCO es troben a només 2 minuts del cèntric Passeig de Gràcia de Barcelona, i a escassos metres de l’Avinguda de la Diagonal, punt financer clau que concentra nombroses seus corporatives d’entitats bancàries i de crèdit.

“No t’oblidis de llegir la lletra petita”, ens aconsella aquell amic prudent que tots tenim, i al que d’alguna manera ens fa certa mandra escoltar. Però la veritat és que té raó: des del bloc de FERCO no podem deixar d’aconsellar-vos –com aquest amic prudent– que cal llegir la lletra petita, perquè sovint tanca desagradables sorpreses.

La història de la lletra petita ha tingut un trist protagonisme en la història recent de la nostra economia. Tant, que en 2011 el Parlament Europeu va aprovar una Directiva sobre drets dels consumidors en la qual instava als països a legislar sobre aquest aspecte. L’aplicació d’aquesta directiva a la nostra legislació es va fer esperar ni més ni menys que tres anys, però al juny de 2014 es va aprovar a Espanya la Llei 3/2014, que modifica la ‘Llei General de Defensa dels Consumidors’ introduint algunes millores.

La més famosa d’aquestes ‘millores’ és que es regula la mida mínima de la lletra: des de llavors, la lletra ha de tenir almenys 1,5 mm. És una millora mínima, gairebé ridícula, però que evidencia una certa sensibilitat per una preocupació compartida: la necessitat d’entendre millor els contractes.

Òbviament, la mida de lletra és un aspecte menor. El que resulta realment complicat és entendre el contingut del que estem signant, i no tant la mida en què això es plasmi en un paper. I aquí sovint hi ha més risc, com tots hem pogut comprovar en més d’una ocasió.

A finals de 2012, un Jutjat de Logroño va invalidar un contracte entre Bankia i una empresa pel seu contingut “incomprensible”. La sentència no és en absolut anecdòtica, perquè mostra una vegada més aquesta creixent sensibilitat cap a la necessitat de guanyar en transparència contractual. El contracte invalidat contenia, entre unes altres, aquesta clàusula:

“en cas que l’evolució dels tipus d’interès sigui contrària a l’esperada o que es produeixi un supòsit extraordinari que afecti als mercats, es podria reduir o fins i tot anul·lar el benefici econòmic esperat pel client”.

Aquí va un altre exemple: al setembre de 2011, un Jutjat de Bilbao anul·lava un contracte entre el Banc de Santander i un particular per entendre que “en cap moment se li va informar [al demandant] que subscrivia un contracte especulatiu i de risc, parlant sempre de cobertura, la qual cosa òbviament és entesa pel ciutadà mitjà com una espècie de segur, mai com una aposta sobre l’evolució de l’Euríbor”. El resultat és que el banc va haver de retornar 276.107 euros, a més de córrer amb les despeses del judici.

Un altre cas clar de ‘confusió contractual’ va tenir a veure amb les famoses ‘clàusules sòl’, ara ja prohibides. Es posava fi així a la clàusula, molt estesa entre els bancs, en què s’asseguraven de no haver de rebaixar els tipus d’interès a partir de cert nivell.

Les clàusules sòl s’exposaven contractualment amb redactats com aquest: “en tot cas, encara que el valor de l’índex de referència que resulti de l’aplicació sigui inferior al 2,250%, aquest valor, addicionant els punts percentuals expressats anteriorment per a cada supòsit, determinarà el ‘tipus d’interès vigent’ en el ‘període d’interès’. Igualment, el tipus aplicable a la meritació d’interessos ordinaris no podrà ser, en cap cas, superior al 15,00% nominal anual”.

 

Amb frases com aquesta, el galimaties estava assegurat i la confusió, també. Al final, el resultat sempre era el mateix: agafàvem el bolígraf i signàvem. Afortunadament, el Tribunal Suprem va ratificar la seva nul·litat al juny de 2013.

Frases similars s’utilitzen per imposar una assegurança ‘obligatòria’ com a contrapartida a la imposició d’una hipoteca, però… aquest és un altre capítol que abordarem en el seu moment des del bloc de FERCO.