Siempre que esté pensando en comprar una vivienda y necesitas solicitar financiación, es importante que empieces a darte cuenta que gastos tiene una hipoteca. Para hacer esto, debes considerar dos factores que afectarán a tu bolsillo además del precio de la propiedad que planeas comprar: el costo de comprar una casa y el costo de una hipoteca.
Ambas operaciones (la venta y el otorgamiento del préstamo) tienen costos de tramitación que pueden sumar hasta el 10% del valor del inmueble que deseas comprar, lo que te obliga a calcular con mucho cuidado cuánto debes haber ahorrado para adquirir una casa. Recuerda que a ese 10% necesitas sumar el 20% del precio de la vivienda que el banco no te prestará ya que la mayoría de las entidades solo ceden hasta el 80% del total (salvo contadas excepciones para hipotecas 100% comercializadas actualmente).
La lista de costes hipotecarios se comparte, aunque no equitativamente, entre el banco y el cliente y contiene elementos que no se deben perder de vista, como comisiones o productos combinados.
Cuáles son los gastos que formalizan una hipoteca
El coste de formalizar una hipoteca se incurrirá al contratar un préstamo para financiar la compra de una vivienda:
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Gastos de tasación
¿Qué es?
La valoración de la vivienda es un proceso que le permite al banco determinar el valor de una propiedad y calcular en base a cuánto dinero puede prestar. Para poder contratar una hipoteca es obligatorio, pero el consumidor puede elegir con qué empresa hacerlo.
¿Cuánto cuesta?
No existe un límite superior legal para el coste del dictamen pericial, aunque suele estar entre 200 y 500 €. Para que sepas cuánto vas a pagar por adelantado y tengas acceso a una tasación de la vivienda a un precio competitivo.
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Gastos de la notaría
¿Qué es?
El notario es responsable de ver y aprobar públicamente las escrituras del préstamo hipotecario.
¿Cuánto cuesta?
Los honorarios del notario son establecidos por los aranceles notariales establecidos por el gobierno hace 30 años y puedes obtener un descuento máximo del 10% según el profesional que elijas. Para comprender cuánto habría que pagar por una hipoteca de 100.000 €, los honorarios del notario rondarían los 650 €.
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Gastos de registro
La inscripción de la hipoteca en el registro de la propiedad es obligatoria, entre otras cosas, para que se te considere el único propietario de la casa que deseas comprar.
¿Cuánto cuesta este trámite?
Las tasas de registro de una hipoteca también están establecidas por ley y, por ejemplo, una hipoteca de 100.000 costaría alrededor de 170 €.
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Gastos de una gestoría
¿Qué son estos gastos?
Los costos administrativos se utilizan para pagar a estos profesionales por procedimientos como la declaración de impuestos.
¿Cuánto cuesta?
La carga administrativa de una hipoteca no está limitada por ley, pero suele estar entre 150 y 300 €.
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Impuesto de las hipotecas
Firmar una hipoteca implica pagar un tributo: el impuesto a los actos documentados.
¿Y cuánto cuesta?
El impuesto sobre actos jurídicos documentados, más conocido como «impuesto hipotecario», lo fijan las administraciones autonómicas y por tanto varía en cada uno de los municipios, aunque oscila entre el 0,5% y el 1,5% de la deuda hipotecaria. Es decir, la suma del capital que te prestará el banco, intereses y otros gratos.
¿Qué gastos tiene una hipoteca y como calcularlos?
Para calcular el coste de una hipoteca, basta con que partas de un ejemplo concreto (o el importe que vas a solicitar por ti mismo) y sumes todos los conceptos que te contamos anteriormente. Por ejemplo, si quisieras saber cuánto se pagaría por una hipoteca de 100.000 €, el costo estimado sería:
Tasación: Sobre 350 € (es el único gasto de una hipoteca que tendría que contratar el cliente)
Notario:Sobre 650 €
Inscripción en el registro: Sobre 170 €
Gestoría: Sobre 250 €
Impuesto sobre actos jurídicos documentados: Sobre 750 € (en la Comunidad de Madrid)
TOTAL: 2.170 €
Para calcularlo por completo, si tu préstamo lo tuviera, deberías sumar a ese número el costo de las comisiones y los productos extra que tuviste que alquilar para obtener la máxima bonificación (y el costo incurrido, como un Seguro o planes de pensión).
Para obtener la máxima fiabilidad para saber que gastos tiene una hipoteca podrás usar un simulador de gastos o simulador de hipotecas que hará los cálculos por ti.
Otros gastos que tiene un préstamo hipotecario
Además del costo de formalizar una hipoteca, existen otros costos adicionales que debes considerar antes de sacar tu préstamo y durante el plazo del mismo:
- La comisión de apertura
Cuando pidas una hipoteca, un banco solo puede cobrarte la comisión de apertura, ya que la comisión de estudio (que era relativamente común hace años) es uno de los gastos hipotecarios que eliminó la nueva Ley Hipotecaria.
Esta comisión no está limitada por ley, pero hasta la fecha ningún banco te cobrará más del 1%. De hecho, el 92% de las hipotecas ajustables y el 87,5% de las fijas ni siquiera cobran esta comisión.
- Productos combinados y vinculados
Hoy en día, la gran mayoría de las entidades bancarias reducen el precio de sus hipotecas cuando el cliente está dispuesto a alquilar productos y servicios adicionales, es decir, ofrecen tipos de interés más bajos si está dispuesto a vincularse, por ejemplo, mediante domiciliación de nómina o contratación de seguros o planes de jubilación, entre otros.
Hasta que entró en vigor la nueva Ley Hipotecaria en junio de 2019, dichas primas, que pueden estar asociadas a un gasto considerable para el consumidor, no estaban reguladas. Esta nueva regulación dejó claro qué tipo de servicios adicionales pueden existir y si son legales o no.
Productos vinculados: son aquellos que te ofrece un banco en el mismo paquete que una hipoteca. La nueva ley los prohíbe y, de hecho, pocas empresas los ofrecieron antes de que entrara en vigor.
Productos combinados: Son aquellos que se comercializan por separado de una hipoteca para que el cliente pueda alquilar lo que quiera. Este tipo de vinculación está permitido.
¿Qué cuesta cancelarla?
Existen también gastos si deseas cancelar una hipoteca, las llamadas comisiones de amortización anticipada. Cuentan con un tope máximo fijado por ley.
En las variables, los bancos pueden elegir entre una de estas dos fórmulas para determinar su coste de cancelación de una hipoteca: un máximo del 0,15% en los primeros cinco años, o un máximo del 0,25% en los tres primeros años.
En las fijas, el costo de cancelar de una hipoteca se limita al 2% en los primeros 10 años y al 1,5% a partir del undécimo año.
