¿Qué significa rehipotecar una vivienda?

rehipotecar vivienda

Rehipotecar una vivienda significa pedir una nueva hipoteca sobre tu residencia actual. Si aún existe  una hipoteca pendiente sobre ese inmueble, se anula con la nueva hipoteca conseguida  y se forma una nueva hipoteca.  Hay que saber que rehipotecar un inmueble siempre conllevará abonar más intereses, en tanto que vamos a estar ampliando capital o bien ampliando plazo para aunar deudas. En consecuencia, esto implicará un mayor pago de intereses a cambio de vivir más tranquilos mes a mes con una cuota mensual pero accesible para nuestra situación.

¿Por qué puedo necesitar rehipotecar mi vivienda?

La adquisición de una segunda vivienda es una de las causas más comunes, ya que las hipotecas para segundas residencias no ofrecen las mismas condiciones que los préstamos hipotecarios para tu vivienda habitual. El importe que ofrecen los bancos es menor, como asimismo acostumbra a serlo el plazo de amortización. Con algo de dinero ahorrado y rehipotecando tu residencia actual, podrías llegar a cubrir el coste de esa segunda vivienda que deseas tener. La reunificación de deudas es otra opción alternativa para reducir los gastos mensuales. Se trata de rehipotecar tu inmueble y, con lo que consigues, anulas las deudas pendientes. De esta manera el único gasto sería el de la nueva hipoteca.  Reformar la casa, comprar un vehículo, necesitar dinero para un proyecto y no querer pagar los intereses de un préstamo personal, son algunas de las situaciones que pueden llevarnos a solicitar una rehipoteca. Si tu hipoteca todavía no está cancelada y sigues con los pagos, existen 2 opciones para lograr ese nuevo aporte económico: ampliar la hipoteca o bien anularla para solicitar una nueva con la cantidad de dinero que precisamos.

rehipotecar casa

Rehipotecar Vivienda ¿Qué gastos suelen tener?

Para ampliar la hipoteca solo habría que hacer un trámite: la novación. En cambio, rehipotecar implica 2 movimientos: anular la hipoteca actual y formar una nueva con el capital total que precisamos, con lo que los costes aumentan:

1. Comisión por cancelación de la hipoteca: es una comisión sobre el capital que quedaba pendiente cuyo porcentaje será el que haya en la firma.

  1. Escritura de cancelación en el notario.
  2. Cancelación de la carga en el Registro y posible gestoría.

En este punto, formar una nueva hipoteca implicará:

  1. Comisión de apertura.
  2. Nueva tasación de la vivienda.
  3. Registro de la Propiedad, Notaría y gestoría.
  4. Pago del IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados).

¿Quién puede pedir una rehipoteca en 2022?

rehipotecar

De entrada, cualquiera que sea titular de una hipoteca –o que tenga su casa pagada- puede procurar rehipotecar su residencia. No obstante, esto no implica que el banco esté en la obligación de aprobar la petición. Del mismo modo que sucede cuando pides una hipoteca para la adquisición de una residencia, deberás saber que hay una serie de cuestiones o requisitos que debes cumplir si deseas lograr luz verde para su aprobación:

¿Eres solvente?

Tu perfil de solvencia muestra tu capacidad para hacer en frente a tus deudas. Para revisarlo, el banco revisará diferentes cuestiones, como tus ingresos, tus gastos, tus deudas, si anteriormente has incurrido en impagos… Cuanto mejor sea tu perfil financiero, más posibilidades vas a tener de que prospere tu petición.

¿Deseas una hipoteca fija o bien variable?

Si vas a rehipotecar tu residencia, es posible que te propongas cambiar de tipo fijo a variable dado a que las previsiones sobre en qué momento subirá el euríbor apuntan a que el índice posiblemente sea negativo a corto plazo. Al contrario, asimismo posiblemente decidas apostar por la estabilidad que ofrece el tipo fijo, sobre todo si precisas financiación a larguísimo plazo. En cualquier caso el tipo hipotecario que más te interese cambiará en función de múltiples factores que es vital  que tengas presente, como el interés que te ofrezca el banco, el plazo de amortización o bien las comisiones.

¿Qué desventajas tiene?

No obstante, rehipotecar una casa acarrea ciertas desventajas que es esencial que tengamos en cuenta

  1. En el caso de impago, se corre el peligro de que el banco embargue el inmueble.
  2. Al rehipotecar una casa, el préstamo al que se debe hacer frente es más elevado.
  3. Se trata de una operación que el banco puede rehusar si estima que nuestro perfil como prestatario no es el conveniente.

¿Qué alternativas existen a rehipotecar tu vivienda?

como rehipotecar tu vivienda

Una de las opciones más comunes es ampliar la hipoteca. Esta operación consiste en convenir con el banco el cambio de ciertas condiciones del préstamo, como podría ser… su cuantía, el interés o bien el plazo de amortización. Pedir una ampliación de la hipoteca puede ser adecuada para acrecentar el capital del préstamo hipotecario (sumándolo a la deuda que está en vigor) o bien prolongar el periodo de amortización (incrementando el número de cuotas mensuales). Otra opción es la de pedir al banco un periodo de carencia del préstamo, que puede ser parcial o bien total. En todo caso, es conveniente contar con el asesoramiento profesional de un especialista como el de Fercogestión a fin de que recomiende cual es la mejor opción antes de proceder con la rehipoteca o bien alterar el contrato hipotecario ya existente. En Fercogestión te podemos asesorar a cerca de lo que resulta mejor conforme a la coyuntura económica particular y resolver cualquier duda que aparezca a lo largo del proceso.

Conclusiones finales

En suma, rehipotecar la casa y ampliar la hipoteca que tenemos sobre ella son 2 opciones que tenemos para lograr financiación en condiciones más provechosas que en el caso de los préstamos personales. O pueden ser la opción para financiar la adquisición de una segunda residencia .

Sin embargo, es fundamental hacer cálculos, pues las dos opciones tienen gastos aparejados, con lo que es recomendable valorar bien todas y cada una de las opciones alternativas para seleccionar la opción que mejor se adapte a nuestras circunstancias.

¿Qué gastos tiene una hipoteca?

que gastos tiene una hipoteca

Siempre que esté pensando en comprar una vivienda y necesitas solicitar financiación, es importante que empieces a darte cuenta que gastos tiene una hipoteca. Para hacer esto, debes considerar dos factores que afectarán a tu bolsillo además del precio de la propiedad que planeas comprar: el costo de comprar una casa y el costo de una hipoteca.

Ambas operaciones (la venta y el otorgamiento del préstamo) tienen costos de tramitación que pueden sumar hasta el 10% del valor del inmueble que deseas comprar, lo que te obliga a calcular con mucho cuidado cuánto debes haber ahorrado para adquirir una casa. Recuerda que a ese 10% necesitas sumar el 20% del precio de la vivienda que el banco no te prestará ya que la mayoría de las entidades solo ceden hasta el 80% del total (salvo contadas excepciones para hipotecas 100% comercializadas actualmente).

La lista de costes hipotecarios se comparte, aunque no equitativamente, entre el banco y el cliente y contiene elementos que no se deben perder de vista, como comisiones o productos combinados.

 

Cuáles son los gastos que formalizan una hipoteca

El coste de formalizar una hipoteca se incurrirá al contratar un préstamo para financiar la compra de una vivienda:

  • Gastos de tasación

tasacion hipoteca

¿Qué es?

La valoración de la vivienda es un proceso que le permite al banco determinar el valor de una propiedad y calcular en base a cuánto dinero puede prestar. Para poder contratar una hipoteca es obligatorio, pero el consumidor puede elegir con qué empresa hacerlo.

¿Cuánto cuesta?

No existe un límite superior legal para el coste del dictamen pericial, aunque suele estar entre 200 y 500 €. Para que sepas cuánto vas a pagar por adelantado y tengas acceso a una tasación de la vivienda a un precio competitivo.

  • Gastos de la notaría

¿Qué es?

El notario es responsable de ver y aprobar públicamente las escrituras del préstamo hipotecario.

¿Cuánto cuesta?

Los honorarios del notario son establecidos por los aranceles notariales establecidos por el gobierno hace 30 años y puedes obtener un descuento máximo del 10% según el profesional que elijas. Para comprender cuánto habría que pagar por una hipoteca de 100.000 €, los honorarios del notario rondarían los 650 €.

  • Gastos de registro

La inscripción de la hipoteca en el registro de la propiedad es obligatoria, entre otras cosas, para que se te considere el único propietario de la casa que deseas comprar.

¿Cuánto cuesta este trámite?

Las tasas de registro de una hipoteca también están establecidas por ley y, por ejemplo, una hipoteca de 100.000 costaría alrededor de 170 €.

  • Gastos de una gestoría

¿Qué son estos gastos?

Los costos administrativos se utilizan para pagar a estos profesionales por procedimientos como la declaración de impuestos.

¿Cuánto cuesta?

La carga administrativa de una hipoteca no está limitada por ley, pero suele estar entre 150 y 300 €.

  • Impuesto de las hipotecas

Firmar una hipoteca implica pagar un tributo: el impuesto a los actos documentados.

¿Y cuánto cuesta?

El impuesto sobre actos jurídicos documentados, más conocido como “impuesto hipotecario”, lo fijan las administraciones autonómicas y por tanto varía en cada uno de los municipios, aunque oscila entre el 0,5% y el 1,5% de la deuda hipotecaria. Es decir, la suma del capital que te prestará el banco, intereses y otros gratos.

 

¿Qué gastos tiene una hipoteca y como calcularlos?

hipoteca

Para calcular el coste de una hipoteca, basta con que partas de un ejemplo concreto (o el importe que vas a solicitar por ti mismo) y sumes todos los conceptos que te contamos anteriormente. Por ejemplo, si quisieras saber cuánto se pagaría por una hipoteca de 100.000 €, el costo estimado sería:

 

Tasación: Sobre  350 € (es el único gasto de una hipoteca que tendría que contratar el cliente)

Notario:Sobre  650 €

Inscripción en el registro: Sobre  170 €

Gestoría: Sobre  250 €

Impuesto sobre actos jurídicos documentados: Sobre  750 € (en la Comunidad de Madrid)

TOTAL: 2.170 €

Para calcularlo por completo, si tu préstamo lo tuviera, deberías sumar a ese número el costo de las comisiones y los productos extra que tuviste que alquilar para obtener la máxima bonificación (y el costo incurrido, como un Seguro o planes de pensión).

Para obtener la máxima fiabilidad para saber que gastos tiene una hipoteca podrás usar un simulador de gastos o simulador de hipotecas que hará los cálculos por ti.

 

Otros gastos que tiene un préstamo hipotecario

Además del costo de formalizar una hipoteca, existen otros costos adicionales que debes considerar antes de sacar tu préstamo y durante el plazo del mismo:

  • La comisión de apertura

Cuando pidas una hipoteca, un banco solo puede cobrarte la comisión de apertura, ya que la comisión de estudio (que era relativamente común hace años) es uno de los gastos hipotecarios que eliminó la nueva Ley Hipotecaria.

Esta comisión no está limitada por ley, pero hasta la fecha ningún banco te cobrará más del 1%. De hecho, el 92% de las hipotecas ajustables y el 87,5% de las fijas ni siquiera cobran esta comisión.

  • Productos combinados y vinculados

Hoy en día, la gran mayoría de las entidades bancarias reducen el precio de sus hipotecas cuando el cliente está dispuesto a alquilar productos y servicios adicionales, es decir, ofrecen tipos de interés más bajos si está dispuesto a vincularse, por ejemplo, mediante domiciliación de nómina o contratación de seguros o planes de jubilación, entre otros.

Hasta que entró en vigor la nueva Ley Hipotecaria en junio de 2019, dichas primas, que pueden estar asociadas a un gasto considerable para el consumidor, no estaban reguladas. Esta nueva regulación dejó claro qué tipo de servicios adicionales pueden existir y si son legales o no.

 

Productos vinculados: son aquellos que te ofrece un banco en el mismo paquete que una hipoteca. La nueva ley los prohíbe y, de hecho, pocas empresas los ofrecieron antes de que entrara en vigor.

Productos combinados: Son aquellos que se comercializan por separado de una hipoteca para que el cliente pueda alquilar lo que quiera. Este tipo de vinculación está permitido.

 

¿Qué cuesta cancelarla?

cancelar hipoteca

Existen también gastos si deseas cancelar una hipoteca, las llamadas comisiones de amortización anticipada. Cuentan con un tope máximo fijado por ley.

En las variables, los bancos pueden elegir entre una de estas dos fórmulas para determinar su coste de cancelación de una hipoteca: un máximo del 0,15% en los primeros cinco años, o un máximo del 0,25% en los tres primeros años.

En las fijas, el costo de cancelar de una hipoteca se limita al 2% en los primeros 10 años y al 1,5% a partir del undécimo año.

Requisitos para una hipoteca ▷ Guía informativa

requisitos para una hipoteca

Para encontrar financiación para tu casa tienes que conocer los requisitos de una hipoteca y, además, cumplirlos todos. Como sabemos, la última crisis económica marco un antes y un después en la concesión de créditos y los bancos son mas exigentes a la hora de conceder a cualquiera, una hipoteca. De hecho, algunas entidades han cerrado el grifo a los créditos y han aumentado los requisitos para una hipoteca.

Sin embargo, se han vuelto a abrir, aunque de forma paulatina y con algunas restricciones.

Vista esta situación: ¿Cuáles son los requisitos que hay que cumplir en 2021 para que un banco conceda una hipoteca? Aquí te explicamos todas las condiciones para que  accedas a las mejores hipotecas y consigas hacerte con la hipoteca que más se ajuste a tus pretensiones.

Requisitos para una hipoteca

  1. Ahorros de por lo menos el 30% del valor de la vivienda: El primero de los requisitos para solicitar una hipoteca y conseguir la aceptación en 2021 es tener unos ahorros suficientes. Y es que, en estos momentos, los bancos no financian todo el valor de la vivienda (salvo si contratas a un bróker, compras uno de sus pisos o tienes un perfil excelente). Los bancos solo financian hasta el 80% del valor de compraventa o de tasación y tu necesitarás contar con el 20% restante para abonar el resto de la nueva propiedad. A esto hay que sumarle, además, el coste de los gastos de compraventa y el de los de escritura de la hipoteca, que conjuntamente equivale, entre el 10% y el 12% del precio de la vivienda. Si la vivienda que quieres comprar cuesta unos 100.000 euros, vas a tener que ahorrar unos 30.000 euros (el 30%) para que te den la hipoteca con las mejores condiciones.
  2. Capitales suficientes para pagar las cuotas: Como es lógico, además te exigirán cobrar un óptimo sueldo por mes. El mínimo puede cambiar de un banco a otro, pero suele ser de unas tres veces la futura cuota por mes. Si tu nómina no cubre esa cantidad, puedes pedir la hipoteca con otro titular para igualar o sobrepasar entre ambos esa cantidad mínima requerida por el banco. Cabe recordar, en ese sentido, que el Banco de España recomienda no dedicar más del 35% de los ingresos al pago de deudas financieras, introduciendo la cuota de la hipoteca. Entonces, vas a tener que calcular las mensualidades de las hipotecas que te interesen para estar seguro de no sobrepasar ese límite. Para esto podrás utilizar un comparador de hipotecas para calcular las cuotas mensuales.

 

Casas de vacaciones y otros requisitos para una hipoteca

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Si lo que necesitas son hipotecas baratas de segunda vivienda, por ejemplo, para una vivienda de vacaciones, los requisitos que te pondrá el banco van a ser más exigentes:

  1. Ingresos mínimos de unos 2.500 euros, a lo mejor otras garantías extra, entre otras exigencias. Esto se origina porque, en momentos de dificultad económica, se deja antes de abonar estas cuotas que las de una vivienda principal.
  2. El trabajo estable aquí también esta contemplado y es otro requisito que exigen los bancos. Tener un trabajo fijo e indefinido, con cierta antigüedad es esencial así, le vas a dar la seguridad de que no te quedarás sin empleo y de que contarás con bastante sueldo bastante para realizar los pagos las cuotas de la hipoteca sin problemas. Suponiendo que seas autónomo o empresario, va a ser fundamentalmente considerable que consigas mostrar estabilidad, para eso tendrás que presentar documentación que certifique la buena salud de tu negocio y su antigüedad.
  3. Otro de los aspectos que revisará algún banco antes de concederte un préstamo hipotecario es tu historial crediticio. De esta forma pues, si constas en alguna lista de morosos, fundamentalmente por deudas de origen financiero, o si en tu historial consta algún impago en el pasado, será básicamente irrealizable que el banco apruebe tu solicitud. De la misma manera, si tienes varios préstamos vigentes, aunque no hayas tenido impagos, se reducirán tus oportunidades de conseguir un crédito de hipoteca, ya que vas a necesitar un capital más alto para que la suma de todas tus deudas no supere la sugerencia de endeudamiento del Banco de España.

Otras garantías que exigen los bancos

requisitos prestamo hipotecario

Antes de financiar una hipoteca los bancos también piden avales o garantías extras.

Si el banco considera que tu perfil financiero no es bastante bueno como para ofrecerte el dinero, ofrecer otros bienes o un aval puede ser de gran ayuda. Sin embargo, el avalista es responsable solidario de la deuda contraída al firmar el contrato, por lo que asume algunos riesgos al aceptar las siguientes obligaciones:

  • Responder por la deuda que contraes con todo su patrimonio y sus bienes, tanto presentes como futuros.
  • En caso de que el titular de la hipoteca fallezca, los herederos asumirán el préstamo hipotecario y el avalista seguirá siendo una garantía de pago.
  • Si es el avalista quien fallece, sus herederos también se quedarán con el compromiso que ha asumido.

Antes de pedir que alguien te avale o sugerirte como aval tienes que valorarlo bien, porque si el titular no paga sus cuotas ni tampoco el avalista, se podrá embargar los bienes a ambos.

 

Preguntas frecuentes sobre los requisitos para acceder a un préstamo hipotecario

¿Cómo puedo solicitar una hipoteca si tengo otra casa en venta?

Esta es una duda muy frecuente para aquellas personas que quieren solicitar un crédito hipotecario para comprar nueva casa, pero tienen aun pendiente la venta de otra vivienda. Existen entidades que realizan esta operación, que es llamada “hipoteca cambio de casa”. Pero otras a cambio ofrecen una carencia sobre la hipoteca total y la cuota suele ser bastante alta. Infórmate con nosotros si es este tu caso.

¿Cuántos intereses se acaban pagando por la hipoteca?

Esta duda deberás tenerla siempre presente y buscar la respuesta en el momento en que pienses solicitar una hipoteca. Aquí te daremos la respuesta para que no busques más:

Según cantidad y plazo contratados, solo de intereses vas a pagar el precio de la casa. Es decir, que podrás acabar pagando dos veces lo que te ha costado la casa.

En nuestra web disponemos de una comparador de hipotecas que podrás usar sin compromiso y descubrir cuanto pagarás por tu hipoteca.

4 Razones para Contratar a un Asesor Hipotecario

asesor hipotecario

¿Porqué contratar a un Asesor Hipotecario?

Un Asesor Hipotecario es un Asesor Financiero especializado en Hipotecas.

Muchas veces pensamos que no es necesario que un profesional nos ayude en la búsqueda de financiación para nuestra vivienda, pensamos que iremos a nuestro banco o caja y que como somos clientes nos harán la mejor oferta y nos concederán una hipoteca en las mejores condiciones.

 

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Pero esto no es así por un principal motivo: las necesidades del banco y las nuestras no son las mismas, por lo que conseguir una buena hipoteca no es tan fácil. La ayuda de un asesor hipotecario especializado en la materia nos facilitará las negociaciones, gestionará toda la documentación por nosotros y nos ofrecerá las mejores condiciones hipotecarias.

 

¿Sabes qué te puede ofrecer un asesor financiero especializado en hipotecas?

 

1) Especialización: un asesor hipotecario conoce todos los trámites y documentación necesaria a presentar a la hora de realizar una hipoteca. El resultado de la especialización del asesor es el ahorro de tiempo y dinero.

 

2) Personalización: el asesor elabora un estudio exhaustivo y personalizado para cada caso particular. Los informes se realizan en función de la situación socioeconómica del cliente, teniendo en cuenta la vivienda a comprar o refinanciar.

 

3) Opciones: el especialista dispone de información privilegiada y tratos preferenciales ante todas las entidades financieras. Ferco Gestión negocia grandes volúmenes con entidades financieras punteras en el país. Por ello las condiciones hipotecarias para el cliente a través de Ferco Gestión siempre serán más beneficiosas que si las negociara directamente con el banco.

 

4) Gestión: el asesor se encarga de gestionar todo el papeleo para que el cliente solo se tenga que preocupar de la firma del inmueble.

 

No lo dudes y contacta con nosotros sin compromiso.

 

Te asesoraremos de manera gratuita y encontraremos la solución de financiación que mejor se adapte a tus necesidades.

 

Te ahorrarás mucho dinero.

 

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