Comprar viviendas de bancos, ¿merece la pena?

Comprar viviendas de banco - Ferco gestión

Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, los bancos han ido acumulado una gran cantidad de inmuebles como consecuencia de los embargos realizados durante la crisis económica. Una vez superada la crisis, las entidades financieras tienen la necesidad de deshacerse de todas estas viviendas, por lo que las ofrecen a precios reducidos y con mejores condiciones en las hipotecas. Aún así, son muchos los que todavía se preguntan si realmente merece la pena comprar viviendas de bancos. A continuación, os contamos los pros y contras de hacerlo:

Ventajas de comprar vivienda banco

La ventaja más importante que ofrecen este tipo de viviendas es, sin duda, la financiación. Esta puede ser hasta del 100%, frente al 80% que conceden normalmente las entidades bancarias. Incluso hay bancos que financian también los gastos de compra.

Además, es posible que los bancos aumenten su flexibilidad en los pagos si el cliente pasa por dificultades económicas: cambios en los plazos de amortización o carencias de capital para que puedan afrontar el pago más fácilmente.

Comprar viviendas de bancos - Ferco gestión

Desventajas de comprar vivienda de banco

Una de las principales desventajas de comprar casas de bancos es que, en muchas ocasiones, estas se pueden encontrar en mal estado ya que, se adquirieron por medio de embargos. Esto se traduce en que aunque la vivienda sea más barata, se tendrá que realizar una inversión para reformarla, lo que acabaría incrementando el precio final.

Además, dado que provienen de embargos, solo es posible elegir entre el catálogo de pisos del banco. Esto, dificulta encontrar inmuebles de bancos que se adapten a tus necesidades concretas: localización, precio, estado de la vivienda,etc.

Con respecto al precio de los inmuebles de bancos, no siempre son más económicos que los adquiridos a través de inmobiliarias o entre particulares. Hay que tener cuidado, porque aunque los bancos puedan ofrecer financiación al 100% si adquieres una de sus viviendas, ésta puede ir acompañada de tipos de interés más altos de lo habitual.

Comprar viviendas de banco - Ferco gestión

En conclusión, aunque si es cierto que comprar viviendas de los bancos puede tener ciertas ventajas en cuanto a financiación, hay que realizar un gran esfuerzo en la búsqueda de oportunidades puntuales y esperar que estos “chollos” coincidan con los criterios y necesidades de búsqueda del comprador. Si tienes dudas sobre cuál es la mejor opción para ti, siempre puedes contar con un asesor hipotecario que se asegure de que tomas la decisión más correcta.

La libertad de las hipotecas sin vinculación

Cuando decides contratar una hipoteca el banco te ofrece una serie de productos vinculados a ella, como un seguro, una tarjeta de crédito, domiciliar una nómina o abrir un plan de pensiones. A cambio de la contratación de estos productos, la entidad bancaria te concede un interés más bajo del préstamo hipotecario (normalmente alrededor de un punto porcentual). Sin embargo, estos productos también aumentan el precio de la financiación, además de comprometerte con el banco a cumplir una serie de requisitos.

Las hipotecas sin vinculación permiten evitar ataduras con el banco más allá del préstamo hipotecario, y sus condiciones no dependerán de los productos que contrates. Eso sí, debes tener en cuenta que las hipotecas sin vinculaciones pueden tener un interés más alto, por lo que debes realizar una comparativa con otros préstamos hipotecarios con vinculación para determinar qué te conviene más.

Lo normal es que, para obtener las mejores condiciones, se tengan que contratar entre cinco y seis productos extra.

Ventajas de contratar una hipoteca sin productos vinculados

La principal ventaja de la hipoteca sin vinculación es que el banco no puede obligarte a cumplir una serie de condiciones para que el interés se mantenga bajo. Esto te da la libertad de contratar otros productos a través de otras entidades, ya que hacerlo no supondrá una subida del interés de tu hipoteca.

Con la hipoteca sin vinculación te ahorrarás los gastos que puedan suponer los productos contratados. Por ejemplo, los seguros pueden tener una prima mensual o anual y las tarjetas de crédito que algunos bancos ofrecen tienen un coste anual de mantenimiento.

Pero no olvides que ésta es una opción más, y que es posible que te convenga contratar estos productos. Sea como sea, debes realizar una comparativa para saber cuál es la mejor opción para ti.

La nueva ley hipotecaria pone límites a los bancos

Hasta hace poco, muchas entidades bancarias obligaban a suscribir sus productos para poder acceder a sus hipotecas. La nueva ley hipotecaria prohíbe las ventas vinculadas, pero no las combinadas. Es decir, los bancos podrán ofrecer bonificaciones por la contratación de sus productos, pero no utilizarlos como requisito para el acceso a sus hipotecas.

Esta nueva ley también obliga a los bancos a presentar una mayor transparencia en sus ofertas. Por ello, tendrán que facilitar a sus clientes dos ofertas: una correspondiente a la hipoteca bonificada y otra sin las bonificaciones. Así, facilitarán su comparación y ayudará a los clientes a decidir si merece la pena o no suscribirse a estos productos.

Si lo que quieres es conseguir las mejores condiciones en tu hipoteca, deberás tener en cuenta todas las opciones que tienes a tu alcance. Recuerda que el banco tiene sus propios intereses y sus ofertas buscarán siempre su mayor beneficio. Tanto si eliges una hipoteca con o sin vinculación, no dejes de informarte sobre qué te costará exactamente cada opción. Desde Ferco Gestión sabemos que es complicado tomar una decisión con tantas variables, por eso estamos a tu disposición para ayudarte y asesorarte durante todo el proceso, asegurándonos de que consigues las mejores condiciones.

Ayudas a la compra, alquiler y rehabilitación de vivienda 2018 – 2021

Ayudas compra vivienda pareja joven recibe las llaves de su vivienda

¿Te gustaría una ayuda para comprarte un piso, pagar el alquiler del actual o rehabilitar tu inmueble? El nuevo Plan de Vivienda 2018-2021 del Gobierno español podría interesarte. En Fercogestión te contamos quién puede recibir ayudas a la compra, el alquiler y la rehabilitación y cómo hacerlo.

Ayudas a la compra, alquiler y rehabilitación de la vivienda

Ayuda a la compra de vivienda

Para empezar, déjanos decirte que estas ayudas están más pensadas para el alquiler que para la compra. De las ayudas para la compra del Plan de Vivienda 2018-2021 solo pueden beneficiarse los jóvenes menores de 35 años que cumplan con el requisito de tener unos ingresos inferiores a tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples). En otras palabras: tienes que ser menor de 35 años y ganar menos de 22.558,77 euros al año.

Pero eso no es todo: la vivienda debe valer menos de 100.000 euros y solo se financia un 20% de la misma hasta un máximo de 10.200€. Y un último pequeño gran detalle: las ayudas a la compra tienen como objetivo repoblar zonas rurales así que si quieres la ayuda a la compra, el inmueble debe estar un municipio con menos de 5.000 habitantes.

Ayudas al alquiler vivienda

Ayuda al alquiler

Pero si vives de alquiler… muy atento, porque podrías beneficiarte de las ayudas al alquiler del Plan de Vivienda 2018-2021. A diferencia de con las ayudas a la compra, no hay restricción de edad en las ayudas al alquiler. Las condiciones para aspirar a una de esas ayudas son:

  • No superar el triple del IPREM. Es decir: ganar menos de 22.558,77 euros al año
  • Se paga un máximo del 40% del alquiler
  • El alquiler total no debe superar los 600 euros al mes. En Barcelona y Madrid este máximo sube hasta los 900 euros

Las personas mayores de 65 años se pueden beneficiar de una ayuda al alquiler del 50%. Deben cumplir los mismos requisitos que se han enumerado antes y, además, no tener un patrimonio superior a los 100.000 euros.

Ayudas rehabilitación vivienda

Ayuda para rehabilitar tu casa

Si deseas hacer reformas en tu piso o vivienda unifamiliar, las ayudas del Plan de Vivienda 2018-2021 también te interesan. Estas ayudas a la rehabilitación subvencionan actuaciones como mejorar la eficiencia energética, instalación de sistemas de calefacción o refrigeración, acondicionamiento térmico, insonorizaciones… en resumen, es una ayuda que te puede venir muy bien.

La ayuda a la rehabilitación es de hasta 8.000 euros en el caso de pisos y hasta 12.000 euros en viviendas unifamiliares. No hay restricción de edad pero sí ciertas condiciones que debemos cumplir para aspirar a ellas:

  • La ayuda cubre, como máximo, un 40% del total del presupuesto de la reforma
  • El inmueble debe ser anterior a 1996 (se calcula que unos cinco millones de edificios en España cumplen con este requisito)
  • El inmueble debe ser vivienda habitual (del propietario o el arrendatario si estuviese alquilado)
  • Si es un piso, debe presentarse un informe de conformidad de la comunidad de propietarios

En el caso de las ayudas a la rehabilitación, las personas mayores de 65 años y los discapacitados podrán aspirar a una ayuda de hasta el 75% del total de la reforma, siempre que ingresen menos de tres veces el IPREM, como en el resto de casos.

Como solicitar ayudas vivienda

¿Cómo pedir una ayuda al alquiler, la compra o la rehabilitación?

El Gobierno de España es el encargado de crear las ayudas y de poner las condiciones que hemos explicado. Pero si queréis aspirar a una de estas ayudas debéis tener en cuenta que son las Comunidades Autónomas las que las gestionan. Además, cada Comunidad puede decidir qué tipo de ayudas da. Por ejemplo: en Catalunya las ayudas se destinan básicamente al alquiler y la rehabilitación.

Si deseas una ayuda del Plan de Vivienda 2018-2021, deberás dirigirte a la Consejería de Vivienda de la Comunidad Autónoma donde vivas. Prácticamente todas las CCAA permiten iniciar los trámites por Internet. Si vives en Catalunya debes acceder a la web de la Conselleria d’Habitatge (en este enlace) i dirigirte a la sección de “ayudas y trámites”. Desde casa podrás preparar todos los trámites para conseguir una ayuda al alquiler o una ayuda a la rehabilitación de tu vivienda.

Cómo salir de una hipoteca compartida en caso de divorcio

Cómo salir de una hipoteca compartida en caso de divorcio - Ferco Gestión

España es el segundo país de Europa con mayor tasa de divorcios. En nuestro país se registran una media de 400.000 rupturas anuales o, lo que es lo mismo, cinco cada minuto. Pero iniciar un proceso de divorcio no es una tarea sencilla, menos aún si tenemos una hipoteca compartida con nuestra expareja. En ese caso, ¿cómo debemos proceder? ¿Qué opciones tenemos para salir de una hipoteca conjunta?

Las opciones que tiene una pareja en proceso de divorcio para salir de una hipoteca compartida son básicamente tres: vender la propiedad y cancelar la hipoteca, negociar una dación en pago con el banco o realizar una novación hipotecaria en favor de uno de los miembros de la pareja.

Cómo salir de una hipoteca compartida en caso de divorcio - Ferco Gestión

Venta de la vivienda

Saldar el capital pendiente de la hipoteca conjunta con lo recaudado por la venta de la vivienda familiar suele ser la primera salida que se plantean las parejas en proceso de separación. Se trata, sin duda, de la opción más ventajosa para ambas partes. Y es que de este modo ambos cónyuges quedan liberados de la carga hipotecaria y de la vivienda, pudiendo comenzar de cero.

Si consiguen vender la casa por un importe superior a la hipoteca más los gastos, ambos pueden incluso obtener cierta rentabilidad de esta operación. Aunque, por otra parte, no es la opción más económica si hablamos en términos fiscales.

Eso sí, el proceso de venta de una vivienda suele alargarse en el tiempo, lo que es un verdadero inconveniente en caso de querer terminar con el proceso de separación lo antes posible.

Cómo salir de una hipoteca compartida en caso de divorcio - Ferco Gestión

Novación de la hipoteca

Ante un proceso de divorcio, otra posibilidad es que uno de los dos miembros de la pareja se quede con la vivienda común. En este caso debe procederse a efectuar el cambio de titularidad de la propiedad y de la hipoteca en favor de uno de los cónyuges. Ambas quedarán en manos de uno de los miembros de la pareja, aunque éste deberá abonar una contraprestación a la otra parte como compensación por los pagos mensuales de la hipoteca efectuados conjuntamente durante el matrimonio.

El proceso es similar a una venta, aunque resulta más económico en términos fiscales. Eso sí, necesitaremos contar con la aprobación del banco para realizar la novación de la hipoteca. La entidad financiera será quien decida si el cónyuge que desea quedarse con la propiedad es lo bastante solvente como para afrontar el pago de la cuota de la hipoteca.

Cómo salir de una hipoteca compartida en caso de divorcio - Ferco Gestión

Dación en pago de la vivienda

Otra alternativa es sentarse a negociar con el banco para intentar que se quede con la vivienda a cambio de saldar la deuda hipotecaria. Es decir, acordar con la entidad una dación en pago. De este modo, ambos cónyuges quedarán exentos de la deuda.

Sin embargo, si la deuda pendiente representa gran parte del valor de la vivienda, si la situación financiera de ambos miembros es suficiente como para poder hacer frente a la hipoteca o si en el contrato hipotecario están incluidos avalistas solventes, conseguir la dación en pago no será tarea fácil.