La hipoteca y sus productos ¿es obligatorio contratarlos también?

Una alarma para la vivienda, un seguro de salud, otro para el coche, un plan de pensiones o un fondo de inversión cuyo saldo anual supere los 25.000 euros. Hoy en día es una constante que las entidades financieras ofrezcan al contratar la hipoteca productos vinculados y tengas que salir de tu oficina si o si con cualquiera de ellos bajo el brazo.

A cambio de aceptar algunas de estas vinculaciones, es cierto que los bancos ofrecen descuentos en el tipo de interés (que es alrededor de un punto porcentual), pero por ello debemos elegir aquella hipoteca que tenga el tipo de interés más bajo posible sin bonificar y a la vez venga con pocos productos asociados para que de este modo cumplir las condiciones sea más fácil.

Pero ¿son realmente obligatorios los productos vinculados a la hipoteca? Según establece el Real Decreto 716/2009de 24 de abril, al contratarla se debe por ley contratar también un seguro de daños que proteja contra incendios, inundaciones o terremotos, aunque no es necesario que la hagas con el propio banco pero sí que se verá con buenos ojos hacerlo con ellos.

¿Y cuáles son estos productos que las entidades vinculan a la hipoteca? Las entidades requieren una media de cinco productos bonificados para acceder al interés más bajo y los seguros son los productos que más se repiten. Aquí una relación de los más habituales:

  • Seguro de hogar
  • Tarjeta de crédito o débito
  • Domiciliación de la nómina o ingreso equivalente
  • Plan de Pensiones, con un mínimo de aportaciones.
  • Seguro de vida
  • Domiciliación de pagos
  • Seguro de protección de pagos en caso de paro o de incapacidad transitoria para autónomos

 

En algunos casos puede salir más rentable que nos desvinculemos de ciertos productos a pesar de que perdamos bonificaciones.  Para ver si los productos contratados bonifican el tipo de interés, se debe revisar el apartado “Revisión del tipo de interés”, en la escritura. Pero sí finalmente decidimos cancelar uno de estos productos, deberemos solicitarlo por escrito a la entidad bancaria y en caso de ser un seguro con un mes de antelación.

¿Cómo puedo reclamar los gastos de gestión de una hipoteca?

El Tribunal Supremo ha considerado nulas las cláusulas que se imponen al cliente de gastos de notario, registro y gestorías, así como los impuestos (actos jurídicos documentados) de la formalización de la hipoteca.

Toda persona que tenga una hipoteca puede reclamarlos y no importan los años que hayan pasado desde que firmó. En una hipoteca de 150.000€ podría recuperar hasta 3.000€.

 

A la hora de comprar una vivienda las entidades solían (y siguen haciéndolo) solicitar a los clientes una provisión de fondos correspondiente aproximadamente al 15 % del valor de la compraventaPero estos gastos no siempre corresponden a nosotros. Una sentencia del Tribunal Supremo abre las puertas a la recuperación de parte del dinero que pagamos de más. En esta página te explicamos todos los detalles.

¿Qué gastos debo pagar y que gastos no?

Cuando compramos una vivienda a través de financiación hipotecaria, existen dos grandes grupos de gastos: los gastos de compraventa (lo que se paga por la gestión y papeleo por la transmisión de la propiedad) y los gastos de escrituración de la hipoteca. Estos últimos gastos son los que, según la sentencia del TS de diciembre de 2015, correspondería pagar a la entidad, como sujeto pasivo e interesado de esta parte de la transacción.

Según la citada sentencia, acorde con lo estipulado en la ley, los siguientes gastos no tendrían porqué ser aplicados a los consumidores:

  1. Gastos notariales: suele representar entre el 0,1 % y el 0,5 % de la responsabilidad hipotecaria, más coste por hoja de las escrituras.
  2. Gestoría: no regulado por ley. Suele rondar aproximadamente los 400 €.
  3. Gastos Registro de la Propiedad: no suele superar el 0,2 %
  4. Impuestos: IAJD depende de cada comunidad autónoma, suele oscilar entre el 0,1 % y el 1 %

También la tasación podría ser un gasto que el banco nos debería devolver si cuando firmamos la hipoteca teníamos una tasación legal en vigor y el banco no la aceptó y nos exigió realizar una con su tasadora. De hecho, según una reciente sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº1 de Santander, la tasación resulta un servicio accesorio y que interesa al banco, por lo que la tasación sería aún más reclamable ahora.

 

¿Cómo puedo conseguir la devolución de los gastos de constitución de hipoteca?

Al igual que los hipotecados con cláusula suelo, en primer lugar, debemos averiguar a cuánto asciende la cantidad que abonamos, para poder concretar el importe correspondiente. Por lo que debemos disponer de las facturas de estos gastos.

 

Después deberíamos ponernos en contacto con nuestra entidad para reclamar nuestro dinero. Para ello en primer lugar deberíamos pedir una cita con el director de nuestra sucursal y exponerle nuestro caso. Si este no accede, pasaríamos a poner una reclamación formal al servicio de atención al cliente de nuestra entidad, para lo cual puedes servirte de la siguiente guía gratuita para poner una reclamación al banco.

Si esto tampoco funciona, el siguiente paso es elevar la reclamación al Banco de España, que en un plazo máximo de 2 meses debería emitir su postura. En este punto debemos tener claro que la respuesta del Banco de España no es vinculante, pero supone un argumento importante, en caso de que nos den la razón.

En última instancia, si la reclamación por la vía ordinaria no da ningún tipo de resultado, no quedará más remedio que afrontar la vía judicial y tomar medidas legales.

 

¿Qué gastos no son reclamables?

 

Como hacíamos referencia más arriba, el hecho de que algunos gastos hipotecarios se adjudiquen de manera errónea a los clientes no significa que no tengamos que abordar ningún coste al comprar nuestra vivienda mediante una hipoteca.

Para empezar, será el comprador de la vivienda y no el vendedor el responsable de pagar los gastos correspondientes al proceso de compraventa. En particular, seguirá teniendo que hacer frente al pago del notario, registro, gestoría (si se requiere), impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD), así como IVA si la vivienda es de obra nueva o ITP si se trata de un inmueble de segunda mano.

Tampoco son reclamables los gastos que resulten de procesos de novación hipotecaria o subrogaciónPor ejemplo, en el caso de que adquiramos una vivienda subrogándonos a la hipoteca del anterior propietario (lo que se conoce como subrogación de deudor), los gastos los tendríamos que asumir nosotros al completo.

 

¿Qué plazo tengo para presentar mi protesta?

El plazo máximo del que disponen los consumidores para presentar sus reclamaciones ha sido objeto de mucha controversia legal.

Por un lado, encontramos la corriente de los 4 años, que indica que pueden reclamar aquellas hipotecas finalizadas 4 años antes y después de la aparición de la sentencia del Supremo. Es decir, si la sentencia de marras apareció en diciembre de 2015, sólo podrían reclamar aquellas hipotecas constituidas entre diciembre de 2011 y 2019.

Sin embargo, frente a esto podemos citar otra interpretación de la Ley que indica que si un tribunal declara abusiva una cláusula contractual, esta es considerada como nula y, por lo tanto, se deben restituir los efectos de esta como si nunca hubiera existido en el contrato hipotecario. Es decir, que nunca prescribe.

¿Por qué contratar un asesor hipotecario? 2ª parte

En el pasado post os contábamos buenas razones para poner un asesor financiero en vuestra vida, pues bien, aquí van algunas más:

-Te recomiendan: nos preguntarán sobre nuestra situación socio económica y la vivienda que queremos comprar para posteriormente darnos una explicación detallada de nuestras posibilidades reales de acceder a una hipoteca dadas las condiciones actuales del mercado. También nos deben contar nuestros puntos fuertes y débiles, de tal manera que si luego queremos ir directamente a los bancos sabremos qué nos van a preguntar y cómo argumentar situaciones específicas, como por ejemplo un cambio de trabajo reciente…

-Los asesores financieros nos ofrecerán alternativas: nos darán otras opciones en caso de que – en función de los datos facilitados – nuestro perfil inicial no encaje con lo que demandan los bancos: necesidad de aportar más efectivo, posibilidad de avalistas, hipoteca sobre valor de tasación frente al valor de compra, etc.

-Por último, nos pueden gestionar la solicitud con múltiples bancos, evitándonos el trabajo de realizar múltiples fotocopias, concertar citas con bancos y pasar todo el proceso de explicar nuestras necesidades y situación múltiples veces.

También desde Fercogestión os queremos dar una serie de consejos…

 

Los asesores hipotecarios están regulados y registrados por el Instituto Nacional de Consumo, debiendo ser totalmente transparentes en la comunicación de sus servicios y los honorarios que pueden aplicar. Merece la pena utilizarlos, ya que la mayor parte de ellos se comprometen con los clientes en cobrar sus honorarios sólo si nos consiguen la hipoteca que buscamos y la firmamos.

Dicho de otro modo, si nos asesoran y buscan varias hipotecas, pero finalmente nosotros encontramos por nuestra cuenta otra mejor, no nos deberían cobrar nada – y esto nos lo deben mandar por escrito – así que es un servicio que merece la pena aprovechar desde el principio porque no perdemos nada y sólo ganaremos.

Hay que comparar asesores o ir a uno de garantía, ya que hay intermediarios que solamente tienen acuerdos con dos o tres entidades, y que sus comisiones son altas (3-4% del importe del préstamo). Debemos elegir aquél que nos dé el mejor asesoramiento a un precio adecuado para no pagar al asesor más de lo que nos ahorramos con su hipoteca.

 

Dicho todo esto, nuestra recomendación desde Fercogestión es utilizar los servicios de un asesor desde el principio para que nos ofrezca la mejor hipoteca que nos pueda conseguir aunque en paralelo también es bueno buscar por nuestra cuenta con el único objetivo de conseguir lo que realmente buscamos: la mejor hipoteca posible.

¿Por qué contratar un asesor hipotecario? 1ª parte

Cualquier persona que esté interesada en comprar una vivienda y no disponga del dinero suficiente para abonarla al contado, tendrá que contratar un préstamo hipotecario. Desde Fercogestion, recomendamos visitar un asesor hipotecario antes de ir a los bancos, ya que es la forma óptima de conseguir las mejores condiciones para la mejor hipoteca.

Nuestra experiencia desde Fercogestion, como asesores hipotecarios, es que a menudo los clientes pierden la oportunidad de conseguir el mejor precio del mercado – o al menos las mejores condiciones para sus necesidades y perfil económico – si no consultan con un asesor, o si lo hacen después de visitar varias entidades financieras por su cuenta.

¿Y por qué contar con los servicios de un asesor financiero? En la primera parte de este post te vamos a contar los beneficios que aporta un asesor financiero en 5 pasos:

– Los asesores tenemos acuerdos con muchos bancos, sabemos perfectamente qué bancos están dando hipotecas, en qué condiciones, y a qué tipo de clientes. Nosotros sabemos y podemos encontrar la mejor hipoteca para ti porque es nuestro trabajo y tenemos toda la información actualizada.

Si primero vamos de la mano del asesor hipotecario tendremos acceso a hipotecas más baratas que si vamos por nuestra cuenta. El motivo es sencillo: los asesores que contratan más volumen de hipotecas con los bancos tienen acuerdos especiales con varias entidades para conseguir más rebajas que las que un consumidor normal puede conseguir en una sucursal por su cuenta, aunque sea su propia sucursal. Estamos hablando de miles de euros de ahorro a lo largo de la vida de la hipoteca.

Los asesores suelen tener acuerdos de “no competencia” preferenciales con las entidades (aunque no todos) para no pisarse los clientes y es que el primero que llega con un interesado en una hipoteca es el que trabajará con el cliente de principio a fin.

Es decir, si un comprador pregunta en un determinado banco por una hipoteca, se le abre una ficha, se le hace una oferta y queda bloqueado por el banco como su cliente. El asesor podría haber conseguido una oferta mejor antes por tener acuerdos, pero después de que el cliente haya hablado primero con el banco ya no podrá hacer nada porque cuando presente al banco a ese cliente, la entidad le dirá que está bajo su tutela porque ya le hizo una oferta previamente. Es como funciona el sistema para no pisarse clientes y que haya un orden.

– Te dan mejor asesoramiento: un asesor, como su propio nombre indica, debe explicarnos con detalle cuál es el proceso de solicitud y contratación de un préstamo, de tal manera que entendamos los pasos a dar y la documentación que nos pedirán los bancos. Esto nos ahorrará dinero y mucho tiempo en idas y venidas a la sucursal con papeles pendientes

Continuará…en breve te contamos mucho más…

Las claves de la nueva ley hipotecaria: más transparencia y posibilidades

Las claves de la nueva ley hipotecaria: más transparencia y posibilidades

Ya tenemos aquí el nuevo anteproyecto de ley hipotecaria. A pesar de que no se aprobará definitivamente hasta que España tenga formalmente un Gobierno, en pocos días, ya podemos destacar algunas de las novedades que presenta. En pocas palabras: beneficios y transparencia en favor de los que contraten una hipoteca… ¡Incluso para aquellos que hace tiempo que lo hicieron! Repasamos aquello que hemos de saber de esta reforma…


Adiós a los costes de estudio, tramitación, etc. 
Se acaba la larga lista de costes que comportaba firmar una hipoteca. A partir de ahora, si el banco nos quiere cobrar los conocidos costes de estudio, tramitación, etc. lo deberá hacer como un único coste, el de apertura. Sin complicaciones ni costes escondidos.


La comisión por amortización anticipada casi desaparece. 
Hasta ahora, si queríamos amortizar una parte (o la totalidad) de un crédito hipotecario, el banco nos cobraba comisiones que llegaban, incluso, al 5% de la cantidad que queríamos amortizar. ¡Pues esto se acabó! Ahora los bancos solo nos podrán cobrar esta comisión en casos muy concretos y, además, el % está muy limitado: o bien un 0,25% los primeros cinco años o un 0,5% los primeros tres. O una o la otra; tendrán que escoger. Pero, cuidado, la mejor noticia es esta: la decisión se aplica con carácter retroactivo, lo que quiere decir que cualquier persona que ya está pagando su hipoteca y quiera cancelar una parte, lo podrá hacer con las nuevas condiciones.


Las cosas (y las cláusulas) claras. 
Las cláusulas suelo, prohibidas por los Tribunales europeos, ya no volverán a nuestros contratos hipotecarios. La nueva reforma exige que todas las cláusulas del contrato estén claramente especificadas y explicadas al cliente. En concreto, cualquier posible cliente debe recibir la FIPER, la ficha de información personalizada, y debe disponer de tiempo para pensarlo antes de firmar -en la UE ese tiempo son siete días-.


Más transparencia. 
Si el tema de las cláusulas supone un avance en favor de los clientes, no se vayan todavía, aún hay más. Si tu hipoteca es en divisas (un 20% del total o más) el banco está obligado a explicarte lo que pagarías si estuviera contratada en euros y, fundamental, el cliente podrá pasar cuando quiera su crédito multi-divisa o de divisa extranjera a euros.

Más buenas noticias. Los intermediarios hipotecarios, como Ferco Gestión, deberán inscribirse en un registro de empresas de la Comunidad Autónoma en la que operen (para más control de la Administración). Que lo sepas, en Ferco Gestión estamos en este registro desde hace tiempo.

 

Los comerciales del banco, atados en corto. Se acabó el “variable por objetivos”.Cuando esta nueva ley entre en vigor, los trabajadores del banco no podrán recibir ningún ‘bonus’ ni sobresueldo por vender más hipotecas. Es decir: los comerciales del banco ya no tendrán incentivo alguno para vender hipotecas a cualquier precio, lo que normalizará y relajará el tema. ¡Ah! Y a partir de ahora los bancos tampoco podrán condicionar la concesión de una hipoteca a otros productos vinculados (como seguros, por ejemplo). Solo estará permitido si el Banco de España considera que el producto que nos intenta vender el banco supone “un claro beneficio para el prestatario”, es decir, para el cliente.