5 cosas a tener en cuenta antes de contratar una hipoteca

¿Estás pensando en comprar una casa o un piso? Antes de lanzarte a la búsqueda de una hipoteca, no olvides llevar a cabo algunos cálculos para descubrir cuál te puedes permitir. Analiza muy bien todos los datos antes de tomar una decisión para evitar que, con el tiempo, te encuentres con una mensualidad que no puedes asumir.

 

1. Comprueba tu nivel de ahorros. Lo primero que debes comprobar es tu nivel de ahorros. La mayoría de bancos ofrecen préstamos hipotecarios que cubren únicamente el 80% del valor de la vivienda, así que el 20% restante correrá de tu cuenta. Además, también deberás asumir gastos derivados de la situación registral de la vivienda, gastos de gestoría y tasación, gastos de notaría por el otorgamiento de la escritura y gastos por la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, entre otros.

2. Elige una vivienda que se ajuste a tus capacidades. Una de las decisiones más importantes a la hora de embarcarse en la compra de una vivienda es elegir una cuyo precio sea coherente con los ingresos de la unidad familiar. Normalmente se aconseja que las cuotas de la hipoteca no superen el 30% de los ingresos netos mensuales.  Con nuestro simulador de hipoteca podrás ver cuál será la cuota mensual que tendrás que pagar dependiendo del precio de la vivienda, los años de hipoteca y el interés.

3. Ten en cuenta la edad de los solicitantes de la hipoteca. La edad es un punto fundamental para saber qué vivienda podrás conseguir debido a que la edad máxima permitida para devolver la última cuota de la hipoteca son los 70 años. Si eres joven podrás conseguir una hipoteca con un plazo de amortización de hasta 40 años, pero si ya has dejado atrás la treintena los plazos de amortización serán menores, por lo que las mensualidades serán más elevadas.

4. Haz una previsión de los gastos como propietario. Cuando te conviertes en propietario hay una serie de gastos fijos que muchas veces no se tienen en cuenta: reparaciones, impuestos, seguros, tasas… No olvides ser previsor y contar con ellos a la hora de planificar la compra de una vivienda.

5. Sé previsor con el Euribor. Nuestra recomendación es que no trates de calcular tu hipoteca según el valor que marca el Euríbor actual, sino siendo previsor y pensando qué sucederá si el índice asciende.

 

Como expertos hipotecarios sabemos lo estresante que puede resultar la elección y todo el proceso de compra de una vivienda. Desde Ferco Gestión te ayudaremos a conseguir la hipoteca que mejor se adapte a tus expectativas y necesidades.

 

 

¿Cuáles son las razones por las que puede caer el Bitcoin?

Te mostramos 5 de ellas:

  • El bitcoin ya se ve lejos de los récords que la llevaron a cotas de 20.000$, ya que hoy ronda la mitad, tras caer el 50% en poco tiempo. Ellos es una muestra más de la volatilidad de la que hablábamos antes y que se presenta como uno de los riesgos más importantes de la criptomoneda.

 

  • El litado de países que se van a apuntar a aplicar restricciones y a regular la comercialización con criptomonedas cada día va a más: Estados Unidos, China, Rusia, Corea del Sur, España… La volatilidad y la entrada de inversores es algo que preocupa a los gobiernos ya que se intuyen posibles usos delictivos de las criptodivisas. En España, tanto el Banco Central como el regulador bursátil y Hacienda, han advertido de los peligros que comporta invertir en bitcoins ya que se puede ganar o perder todo…

 

  • Según Forbes no sirve para nada ya que no es un activo financiero porque no generan ingresos ni beneficios en sus acepciones tradicionales. Unos cobran bitcoins y otros cobran comisiones, pero el que lo compra no gana nada con él y ni siquiera puede tenerlo en sus manos ya que es algo virtual e intangible. Por este motivo es muy difícil hacer una estimación de su valor y si no se desarrollan suficientes usos la demandad podría decaer.

 

  • Imaginar tener un bitcoin y ver que un día vale el 10% más y al día siguiente el 20% menos puede provocar nervios y tener estas divisas no será precisamente motivo de tranquilidad y si esto continua, se atenuará la demandad de la gama de inversores.

 

  • Actualmente hay casi 1.500 monedas virtuales. Desde el bitcoin y más conocido a otras que son casi absurdas, así que el futuro que les espera puede ser la desaparición con los flujos de capital yendo a criptodivisas más potentes, pero nada asegura que no suceda esto también con las grandes. La fiebre por el bitcoin ha disparado el número de cuentas en las plataformas de intercambio y si muchos poseedores de bitcoin deciden vender a la vez, el valor puede sufrir.

 

  • Los robos pueden ser una constante como uno de los más famosos, el de la plataforma Mt. Gox en 2014 donde 800.000 bitcoins fueron a manos de hackers en 2014. También en diciembre quebró la plataforma coreana Youbit tas sufrir un ciberataque y desaparecer la quinta parte de sus divisas. Semanas antes también la checa NiceHash sufrió un agujero de 70 millones de dólares tras un robo. Nuevos hackeos pueden producirse y la desconfianza de que puede volver a pasar puede hundir su valor. Pero también se pone poco sobre sus usos delictivos, que lo pueden convertir en un paraíso fiscal virtual. Y es que si las autoridades logran intervenir sobre estos usos, podrían lastrar las criptodivisas.

Bitcoin: uso, peligros y riesgos de la criptomoneda

Tras aparecer en la prensa recientemente que se había vendido en Tarragona el primer piso pagado con bitcoins, la criptomoneda no para de ser portada y de ganar titulares en prensa. La inmobiliaria que realizó la gestión presume de la gesta por la compraventa a través de esta divisa virtual. La cantidad de la venta equivaldría actualmente a 550.000€, unos 40 bitcoins y ya se ofrece en la misma inmobiliaria un segundo piso para adquirirlo también con la moneda virtual que hoy (30 de enero) tiene un valor de unos 11.101€.

Hay quien ve en este tipo de operaciones un interés creciente y cree que estas gestiones harán acelerar las ventas y revitalizar el sector ya que el bitcoin permite una transacción más rápida y efectiva que la tradicional operativa de intermediación bancaria, mucho más sobre regulada. Los partidarios de la criptomoneda creen que cada vez serán más los consumidores que darán el paso de utilizarlas para transacciones ordinarias.


Pero ¿Qué riesgos entraña utilizar el bitcoin?

Los expertos económicos se dividen entre detractores y amantes. Los que están en contra critican su volatilidad y que no haya detrás una entidad central que respalde su valor, que no se mueve más por la oferta y la demanda. Es por este motivo, que, a la hora de vender con bitcoins, el riesgo está más que asegurado. Los que lo apoyan, ven su fortaleza precisamente en eso, que es una moneda no ligada a los gobiernos. En cualquier caso, el potencial que hay tras el bitcoin está justamente en su sistema de intercambios, en la llamada cadena de bloques o blockchain, por la cual las transacciones son comprobadas y garantizadas por una red de ordenadores.

Las plataformas que comercializan las criptomonedas no están reguladas y por este motivo, la Comisión Nacional del Mercado de Valores ha recomendado a los inversores minoristas no adquirir bitcoins en pro de defender sus intereses. No se trata de estar en contra de las nuevas tecnologías aplicadas al sector financiero ni de las monedas virtuales ya que son un fenómeno innovador, sino de aplicar cordura en vistas de que los consumidores están invirtiendo de modo “desordenado” en esta moneda y ello genera preocupación para la CMNV y para el Banco de España.

Es por este motivo que se prevé la posibilidad de promover cambios normativos para la regulación de las criptomonedas y se ha revelado la intención de advertir sobre las entidades no reguladas que comercializan bitcoins. Y es que hay un gran riesgo detrás de la inversión con este tipo de activos y los clientes no están “protegidos” ni por el Fondo de Garantía de Depósitos ni por ninguna otra figura.


¿Qué uso puede tener el bitcoin?

Actualmente hay 5 vías de comercialización de criptomonedas identificadas, que son: Contratos por diferencias, participaciones en fondos de inversión, bonos estructurados, compra de futuros y la comercialización directa, y esta última es la que más preocupa a la CMNV.

En la mayoría de los casos, no se trata realmente de una comercialización directa, dado que las plataformas que venden bitcoins o monedas virtuales no realizan el servicio de poner en la cartera del cliente estas criptomonedas, sino que se comprometen a invertir en sus fondos en bitcoins. Y ello, entraña un par de problemas a destacar: En primer lugar, para quienes desarrollan esta actividad, ya que son plataformas no reguladas y se escudan en que las criptomonedas no son valores negociables, sino directamente monedas, y en segundo lugar, que la tenencia de las mismas por parte de los clientes está a cargo de entidades no reguladas, lo que genera aprensión.

Hasta aquí una pincelada de lo que es el bitcoin, esa moneda virtual que no se imprime, sino que se crea mediante una red de ordenadores y que se ha convertido en objeto de deseo de grandes inversores de pequeños ahorradores atraídos por su apreciación vertiginosa.

En nuestro próximo post os hablaremos de las razones por las que el Bitcoin puede caer también de manera estrepitosa…

La hipoteca y sus productos ¿es obligatorio contratarlos también?

Una alarma para la vivienda, un seguro de salud, otro para el coche, un plan de pensiones o un fondo de inversión cuyo saldo anual supere los 25.000 euros. Hoy en día es una constante que las entidades financieras ofrezcan al contratar la hipoteca productos vinculados y tengas que salir de tu oficina si o si con cualquiera de ellos bajo el brazo.

A cambio de aceptar algunas de estas vinculaciones, es cierto que los bancos ofrecen descuentos en el tipo de interés (que es alrededor de un punto porcentual), pero por ello debemos elegir aquella hipoteca que tenga el tipo de interés más bajo posible sin bonificar y a la vez venga con pocos productos asociados para que de este modo cumplir las condiciones sea más fácil.

Pero ¿son realmente obligatorios los productos vinculados a la hipoteca? Según establece el Real Decreto 716/2009de 24 de abril, al contratarla se debe por ley contratar también un seguro de daños que proteja contra incendios, inundaciones o terremotos, aunque no es necesario que la hagas con el propio banco pero sí que se verá con buenos ojos hacerlo con ellos.

¿Y cuáles son estos productos que las entidades vinculan a la hipoteca? Las entidades requieren una media de cinco productos bonificados para acceder al interés más bajo y los seguros son los productos que más se repiten. Aquí una relación de los más habituales:

  • Seguro de hogar
  • Tarjeta de crédito o débito
  • Domiciliación de la nómina o ingreso equivalente
  • Plan de Pensiones, con un mínimo de aportaciones.
  • Seguro de vida
  • Domiciliación de pagos
  • Seguro de protección de pagos en caso de paro o de incapacidad transitoria para autónomos

 

En algunos casos puede salir más rentable que nos desvinculemos de ciertos productos a pesar de que perdamos bonificaciones.  Para ver si los productos contratados bonifican el tipo de interés, se debe revisar el apartado “Revisión del tipo de interés”, en la escritura. Pero sí finalmente decidimos cancelar uno de estos productos, deberemos solicitarlo por escrito a la entidad bancaria y en caso de ser un seguro con un mes de antelación.

¿Cómo puedo reclamar los gastos de gestión de una hipoteca?

El Tribunal Supremo ha considerado nulas las cláusulas que se imponen al cliente de gastos de notario, registro y gestorías, así como los impuestos (actos jurídicos documentados) de la formalización de la hipoteca.

Toda persona que tenga una hipoteca puede reclamarlos y no importan los años que hayan pasado desde que firmó. En una hipoteca de 150.000€ podría recuperar hasta 3.000€.

 

A la hora de comprar una vivienda las entidades solían (y siguen haciéndolo) solicitar a los clientes una provisión de fondos correspondiente aproximadamente al 15 % del valor de la compraventaPero estos gastos no siempre corresponden a nosotros. Una sentencia del Tribunal Supremo abre las puertas a la recuperación de parte del dinero que pagamos de más. En esta página te explicamos todos los detalles.

¿Qué gastos debo pagar y que gastos no?

Cuando compramos una vivienda a través de financiación hipotecaria, existen dos grandes grupos de gastos: los gastos de compraventa (lo que se paga por la gestión y papeleo por la transmisión de la propiedad) y los gastos de escrituración de la hipoteca. Estos últimos gastos son los que, según la sentencia del TS de diciembre de 2015, correspondería pagar a la entidad, como sujeto pasivo e interesado de esta parte de la transacción.

Según la citada sentencia, acorde con lo estipulado en la ley, los siguientes gastos no tendrían porqué ser aplicados a los consumidores:

  1. Gastos notariales: suele representar entre el 0,1 % y el 0,5 % de la responsabilidad hipotecaria, más coste por hoja de las escrituras.
  2. Gestoría: no regulado por ley. Suele rondar aproximadamente los 400 €.
  3. Gastos Registro de la Propiedad: no suele superar el 0,2 %
  4. Impuestos: IAJD depende de cada comunidad autónoma, suele oscilar entre el 0,1 % y el 1 %

También la tasación podría ser un gasto que el banco nos debería devolver si cuando firmamos la hipoteca teníamos una tasación legal en vigor y el banco no la aceptó y nos exigió realizar una con su tasadora. De hecho, según una reciente sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº1 de Santander, la tasación resulta un servicio accesorio y que interesa al banco, por lo que la tasación sería aún más reclamable ahora.

 

¿Cómo puedo conseguir la devolución de los gastos de constitución de hipoteca?

Al igual que los hipotecados con cláusula suelo, en primer lugar, debemos averiguar a cuánto asciende la cantidad que abonamos, para poder concretar el importe correspondiente. Por lo que debemos disponer de las facturas de estos gastos.

 

Después deberíamos ponernos en contacto con nuestra entidad para reclamar nuestro dinero. Para ello en primer lugar deberíamos pedir una cita con el director de nuestra sucursal y exponerle nuestro caso. Si este no accede, pasaríamos a poner una reclamación formal al servicio de atención al cliente de nuestra entidad, para lo cual puedes servirte de la siguiente guía gratuita para poner una reclamación al banco.

Si esto tampoco funciona, el siguiente paso es elevar la reclamación al Banco de España, que en un plazo máximo de 2 meses debería emitir su postura. En este punto debemos tener claro que la respuesta del Banco de España no es vinculante, pero supone un argumento importante, en caso de que nos den la razón.

En última instancia, si la reclamación por la vía ordinaria no da ningún tipo de resultado, no quedará más remedio que afrontar la vía judicial y tomar medidas legales.

 

¿Qué gastos no son reclamables?

 

Como hacíamos referencia más arriba, el hecho de que algunos gastos hipotecarios se adjudiquen de manera errónea a los clientes no significa que no tengamos que abordar ningún coste al comprar nuestra vivienda mediante una hipoteca.

Para empezar, será el comprador de la vivienda y no el vendedor el responsable de pagar los gastos correspondientes al proceso de compraventa. En particular, seguirá teniendo que hacer frente al pago del notario, registro, gestoría (si se requiere), impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD), así como IVA si la vivienda es de obra nueva o ITP si se trata de un inmueble de segunda mano.

Tampoco son reclamables los gastos que resulten de procesos de novación hipotecaria o subrogaciónPor ejemplo, en el caso de que adquiramos una vivienda subrogándonos a la hipoteca del anterior propietario (lo que se conoce como subrogación de deudor), los gastos los tendríamos que asumir nosotros al completo.

 

¿Qué plazo tengo para presentar mi protesta?

El plazo máximo del que disponen los consumidores para presentar sus reclamaciones ha sido objeto de mucha controversia legal.

Por un lado, encontramos la corriente de los 4 años, que indica que pueden reclamar aquellas hipotecas finalizadas 4 años antes y después de la aparición de la sentencia del Supremo. Es decir, si la sentencia de marras apareció en diciembre de 2015, sólo podrían reclamar aquellas hipotecas constituidas entre diciembre de 2011 y 2019.

Sin embargo, frente a esto podemos citar otra interpretación de la Ley que indica que si un tribunal declara abusiva una cláusula contractual, esta es considerada como nula y, por lo tanto, se deben restituir los efectos de esta como si nunca hubiera existido en el contrato hipotecario. Es decir, que nunca prescribe.